Coinbase dan platform mortgage Better Home & Finance resmi meluncurkan produk KPR berbasis crypto pada Kamis (26/03), menjadikan Fannie Mae sebagai lembaga mortgage pemerintah pertama di dunia yang menerima Bitcoin dan USDC sebagai jaminan uang muka pembelian rumah. Holder Bitcoin kini bisa memiliki rumah tanpa harus menjual satu pun aset crypto mereka, tanpa memicu kewajiban pajak capital gains, dan tanpa khawatir harga Bitcoin turun akan mengubah syarat cicilan mereka.
Langkah ini merupakan pergeseran kebijakan yang signifikan. Panduan penjualan Fannie Mae sebelumnya secara eksplisit menyatakan bahwa aset virtual hanya bisa dihitung sebagai komponen mortgage setelah dikonversi ke dolar AS dan disimpan di lembaga keuangan berlisensi. Produk baru ini secara langsung membalikkan aturan tersebut, memungkinkan crypto berfungsi sebagai jaminan dalam bentuk digitalnya, menurut pengumuman resmi Coinbase dan Better (26/03).
Bagaimana Cara Kerjanya
Struktur produk ini melibatkan dua pinjaman yang berjalan bersamaan. Pinjaman pertama adalah KPR standar yang sesuai dengan panduan Fannie Mae, sama seperti mortgage konvensional pada umumnya. Pinjaman kedua adalah pinjaman terpisah yang dijamin oleh aset crypto yang dijaminkan peminjam, dan dana dari pinjaman inilah yang digunakan untuk membayar uang muka rumah.
Cara teknisnya cukup terperinci. Jika memilih menjaminkan Bitcoin, nilai jaminan awal harus minimal 250 persen dari jumlah pinjaman uang muka. Artinya, untuk mendapatkan pinjaman $100.000 sebagai uang muka, peminjam harus menjaminkan setidaknya $250.000 Bitcoin. Jika memilih USDC, rasionya lebih rendah yaitu minimal 125 persen, sehingga $125.000 USDC cukup untuk membuka pinjaman $100.000, menurut blog resmi Coinbase (26/03).
Sebagai contoh konkret yang dipaparkan oleh CEO Better Vishal Garg kepada CNBC: pada pembelian rumah senilai $500.000, peminjam bisa menjaminkan $250.000 Bitcoin untuk mendapatkan $100.000 pinjaman uang muka. Crypto tersebut tetap berada dalam custody Coinbase Prime selama masa pinjaman dan dikembalikan sepenuhnya setelah pinjaman lunas.
Tidak Ada Margin Call — Ini yang Membedakannya
Fitur paling revolusioner dari produk ini adalah ketiadaan margin call. Dalam pinjaman crypto konvensional, jika harga aset yang dijaminkan turun, peminjam biasanya diwajibkan untuk menambah jaminan atau menghadapi likuidasi paksa. Produk Coinbase dan Better tidak menerapkan mekanisme ini sama sekali.
Jika harga Bitcoin turun drastis setelah peminjam mendapatkan KPR, syarat pinjaman KPR utama tidak berubah dan peminjam tidak diwajibkan menambah collateral. Satu-satunya kondisi yang memicu likuidasi adalah jika peminjam menunggak pembayaran selama 60 hari berturut-turut, sama persis dengan aturan mortgage konvensional, menurut dokumen produk resmi Better dan Coinbase.
Ada satu keistimewaan tambahan bagi yang memilih USDC sebagai jaminan. Peminjam yang menjaminkan USDC bisa terus menghasilkan yield dari holdings mereka selama masa pinjaman, dan hasil yield tersebut berpotensi digunakan untuk mengoffset sebagian biaya cicilan mortgage, menurut penjelasan CEO Better kepada CNBC.
Berapa Biunganya dan Siapa yang Bisa Mendaftar
Suku bunga untuk produk ini sedikit lebih tinggi dari KPR 30 tahun standar, yaitu antara 0,5 hingga 1,5 persen di atas rate standar tergantung profil peminjam, menurut juru bicara Coinbase kepada CoinDesk (26/03). Meski lebih mahal, perbedaan ini jauh lebih kecil dibandingkan produk crypto-backed mortgage dari provider lain seperti Milo yang belum mendapat backing Fannie Mae dan biasanya jauh lebih mahal.
Tersedia dalam pilihan 15 tahun dan 30 tahun fixed rate. Semua pinjaman tunduk pada persetujuan kredit oleh Better. Anggota Coinbase One yang mendapat persetujuan pinjaman dari Better berhak atas rebate senilai 1 persen dari nilai mortgage, dengan maksimum $10.000, yang akan dikreditkan langsung ke biaya penutupan pinjaman.
Saat ini hanya Bitcoin dan USDC yang dapat dijadikan jaminan. Ke depan, Coinbase dan Better berencana memperluas jenis jaminan yang diterima untuk mencakup saham tokenisasi, obligasi, reksa dana, dan aset real estate lainnya, jika kondisi pasar dan regulasi memungkinkan, menurut HousingWire (26/03).
Mengapa Fannie Mae Setuju dan Apa Artinya
Keterlibatan Fannie Mae adalah faktor yang mengubah produk ini dari sekadar inovasi niche menjadi terobosan mainstream. Sebagai government-sponsored enterprise yang mengelola standar untuk sebagian besar pasar mortgage AS senilai 4 triliun dolar, keputusan Fannie Mae untuk mendukung produk ini memberi sinyal bahwa crypto kini dianggap layak sebagai bagian dari infrastruktur keuangan arus utama, bukan hanya sistem paralel yang eksperimental.
Langkah ini juga merupakan tindak lanjut dari kebijakan Federal Housing Finance Agency atau FHFA, regulator Fannie Mae, yang pada 2025 telah mengarahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mulai mempertimbangkan kepemilikan cryptocurrency dalam penilaian pinjaman mortgage. Dengan produk ini, arahan tersebut kini menjadi kenyataan konkret pertama kalinya, menurut laporan US News (26/03).
“Kami kini telah menciptakan infrastruktur untuk memungkinkan aset tokenisasi apapun di Amerika dapat dijaminkan untuk membantu seseorang mampu membeli rumah. Dimulai dengan Bitcoin dan USDC, tapi ke depan bisa Apple stock, Amazon stock, atau reksa dana apapun yang kamu pegang.”
— Vishal Garg, CEO Better Home & Finance, kepada CNBC (26/03)
Siapa Target Produk Ini
Coinbase memperkirakan sekitar 52 juta warga Amerika atau 20 persen orang dewasa pernah memiliki aset digital. Yang lebih relevan, 45 persen dari kelompok Gen Z dan milenial melaporkan memiliki crypto, dibandingkan hanya 18 persen dari kelompok investor yang lebih tua, menurut data Coinbase.
Produk ini dirancang khusus untuk memecahkan masalah yang dialami generasi muda: mereka kaya aset crypto tetapi miskin uang tunai untuk uang muka rumah. Dalam struktur kepemilikan rumah tradisional, satu-satunya cara untuk menggunakan aset investasi sebagai uang muka adalah dengan menjualnya. Menjual crypto berarti memicu kewajiban pajak capital gains yang bisa sangat besar bagi holder jangka panjang. Produk ini menghilangkan dilema itu sepenuhnya.
Head of Consumer Coinbase Mark Troianovski menggambarkan produk ini kepada CoinDesk sebagai demokratisasi layanan yang selama ini hanya tersedia bagi kalangan sangat kaya. “Kami memberikan akses ke perumahan dengan cara yang sangat mirip dengan bagaimana private banker melayani pelanggan paling kaya. Mereka tidak menjual aset untuk membeli sesuatu. Mereka mengambil pinjaman terhadap aset,” katanya (26/03).
Meski begitu, analis dari FS Vector Emily Goodman mengingatkan kepada Axios bahwa produk ini kemungkinan tidak akan langsung menjadi produk massal bagi pembeli rumah pertama kali pada hari pertama. Scaling akan membutuhkan kemampuan baru seputar volatilitas crypto, valuasi, dan kompleksitas operasional. Perbedaan regulasi antar negara bagian juga bisa memperlambat adopsi, meski lender berlisensi seperti Better sudah siap, menurut Axios (26/03).
Dampak dan Peluang bagi Indonesia
Bagi 21 juta investor crypto di Indonesia, berita ini membuka perspektif baru yang belum pernah ada sebelumnya. Saat ini, tidak ada bank atau lembaga keuangan di Indonesia yang menerima aset crypto sebagai jaminan untuk KPR atau produk pinjaman apapun. OJK dan Bappebti belum memiliki kerangka regulasi yang secara eksplisit mengizinkan hal tersebut.
Namun preseden Fannie Mae ini penting. Secara historis, regulasi keuangan Indonesia sering mengacu pada perkembangan di AS sebagai benchmark. Jika lembaga mortgage terbesar AS sudah menerima crypto sebagai jaminan yang sah, argumen untuk regulasi serupa di Indonesia menjadi jauh lebih kuat secara komparatif. OJK yang sedang dalam proses memperluas kerangka regulasi aset digital mungkin akan mempertimbangkan ini dalam agenda kebijakan 12 hingga 24 bulan ke depan.
Yang lebih segera relevan: investor Indonesia yang memiliki akun di Coinbase dan merencanakan pembelian properti di Amerika Serikat kini bisa langsung mengakses produk ini. Bagi diaspora Indonesia di AS, ini adalah opsi baru yang sangat menarik.
Sebagai informasi, produk ini belum tersedia secara publik hari ini. Better sedang membuka daftar akses awal di website mereka, dengan peluncuran penuh direncanakan dalam tiga bulan ke depan. Produk ini juga bukan yang pertama di kategori crypto-backed mortgage, tapi adalah yang pertama mendapat dukungan penuh dari Fannie Mae yang membuat bunga lebih kompetitif dan perlindungannya setara dengan KPR konvensional, menurut US News (26/03).
